不動産査定・評価方法について | 宮崎市周辺の不動産をお探しなら株式会社 アーバン高塚/大塚支店にお任せ下さい。

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土地、中古住宅、中古マンション等の価格査定について

〇不動産会社に、不動産の価格査定を依頼した場合、何を根拠に算出するのか?また、不動産会社の提示するその価格が本当に適正なのか?と分かり辛い点が多く、相談するのさえ不安に感じる方も多いのではないかと思います。

 

〇不動産鑑定士が行う「不動産鑑定評価」と不動産業者が行う「不動産価格査定」の違いについて。

 「不動産鑑定評価」は、裁判、税務など法的根拠が必要な場合に用いるもので費用も高額になります。一方、「不動産価格査定」は、不動産業者がサービスで行うケースが多く、あくまでも「売却できるであろう目安価格」ですが、都市計画法や建築基準法など法規上の調査、周辺環境などの条件を踏まえたうえで根拠のある価格をご提示いたします。

 

〇「机上査定」と「訪問査定」の違いについて

 「机上査定」は物件の確認をせずに、登記簿謄本等の土地面積・建物延べ床面積・築年数や所在地などの情報だけを基に行います。しかし、実際の不動産の評価は、土地の場合は道路がどの方向に付いているか、道路幅員が何メートルあるかでも変わりますし、建物の場合は使い方、メンテナンスの状態によっても変わりますので、一概に築年数だけを基に算出することは出来ません。

「机上査定」は実際の「査定価格」と大きな誤差が生じるケースが多いと言えます。ネット上で「一括査定」「スピード査定」「高価査定」などのうたい文句で査定を行っているサイトはこの「机上査定」に該当します。

〇「訪問査定」はご依頼の物件を実際に確認して行います。都市計画法、建築基準法など行政への調査はもちろんですが、土地の場合、造成工事に必要な費用を考慮したり、建物の場合は、外壁・屋根の状態やキッチン・バスなどの設備の状態、所有者の方への聞き取りや周辺環境の調査なども行いますので、より正確な「査定価格」が算出できます。

 

〇不動産業者が行う「価格査定」は物件の種類によって以下の方法を用いて行います。

  「不動産価格査定」の方法(参照:ウィキペディア リンクページ) 

 

 ・「収益還元法」    http://ur0.pw/x26L

 

 ・「取引事例比較法」  http://ur0.pw/x26P

 

 「収益還元法」は収益を得るための店舗・事務所、賃貸マンション・アパートなど「事業用物件」の価格を算定するときに用いられ、一般的には投資額に対しての収益率(利回り %)で表されます。

 

 「取引事例比較法」は、土地・中古住宅・中古マンションの査定に用いられ、いわゆる「査定価格」はこの方法で算出いたします。

 

〇「取引事例比較法」を基に査定価格が算出される理由

  取引事例比較法は、近隣の類似した不動産の実際の取引価格や売り出し価格を参考に査定額を算出しますが、購入を検討している方は、安くて条件の良いもの、自分の希望に近い物件を、たくさんの不動産情報の中から比較して探されています。近隣類似の物件より、条件が悪く、価格も適正でなければ売却出来ない可能性が高くなるためしっかりとした調査が必要です。

 

〇「取引事例比較法」を用いるときの価格調整について

 「取引事例比較法」は近隣類似の物件の取引事例、または現在売り出されている物件と比較するわけですが、土地の広さ、築年数、建物の状態など全く同じ物件はありませんので、類似物件と比較する場合には評価できる点、評価できない点を考慮して、評価を的確に増減して調整する必要があります。

 この的確な調整には、不動産業者の知識や実績、経験に寄るところが大きいと言えます。不動産業者は、依頼された方に物件調査の結果を踏まえ「査定価格」の根拠となる説明を明確に行う義務があります。

 

〇「不動産査定」を依頼される前に

 査定を依頼される場合、複数の業者に依頼される方もいらっしゃると思いますが、査定価格や取り組み方などを比較する意味でもこのことは良いことだと思います。ただし、このときに気を付けていただきたいのが、一番高い査定価格を出した業者が信頼出来る業者では無いといういことです。

 勿論、できるだけ高値で売却できることが理想ですので、大切な不動産を、高く評価した業者に任せたくなるお気持ちは自然のことだと思いますが、残念なことに物件を預かることだけを目的に、故意に高い査定価格を提示する業者も存在すると思われます。

 そのような業者に依頼された場合、近隣の物件価格の相場より高い価格で売り出されれば、当然、購入しづらい物件となりますので、その業者の提示した価格で売却できる可能性はかなり低いといえます。いずれ、その業者からは「価格を下げましょう」という提案があり、物件を探している方達からは売れないから価格を下げたという悪い印象を持たれ、更に売却までに時間が掛かるケースがあります。

 高値を付けることは簡単なことです。ここで大事なことは、どの不動産業者がしっかりとした調査を行い、根拠のある適正な価格を提示し、売却に向けての的確なアドバイスができるかという点だと思います。

 先にも申し上げましたように、「査定価格」は売却額を保証するものではなく、あくまでも「売れるであろう目安の価格」ですので参考にしていただければと思います。販売価格については、お客様の希望価格でお預かりすることは可能です。査定価格を考慮し、相談した上で決定いたします。

 

 ご依頼をお受けしたときには、お客様のご希望に添える取引が出来ますよう、誠心誠意、取り組んでまいります。


 

  

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